民國房地產的奇特現象:分期付款購買「旗房」 | 陽光歷史

 

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民國房地產的奇特現象:分期付款購買「旗房」

2016年07月02日 歷史紀事 暫無評論 閱讀 86 次

  所謂旗房,就是旗人的房子,這種房子原本是不能買賣的。

  康熙說過:「每旗各造屋二千間,此屋無得擅鬻。」朝廷出錢為京城裡還沒有分到房的旗人蓋房,每旗蓋房兩千間,房子分到手,不能轉賣。

  雍正說過:「凡旗房皆屬官產,只許旗人領住,或他人名姓認買者,概行禁止。若旗人將所領之房希圖獲利,本身並不居住,全行拆賣者,永行禁止。」旗房都是公房,只能讓旗人住,不能讓漢人住,禁止漢人購買,也禁止旗人轉賣。

  乾隆也說過:「旗房概不准典賣,如有設法借名私行典賣者,業主、售主俱照違制律治罪,地畝房間價銀一併撤追入官。」旗房不許出售,也不許出典(將房子交給他人居住,以此獲取質押貸款),如果膽敢出售或出典旗房,賣家和買家都會被判刑,並將所賣價款全部充公。

  清朝皇帝為什麼要禁止旗房買賣呢?因為建造旗房時所用的地皮是朝廷免費劃撥的,跟現在農村集體所有的耕地和宅基地一樣屬於小產權。出售小產權房會讓政府得不到土地出讓金和各種稅費,出售旗房則是用公家的土地填補自己的腰包,等於侵吞國有資產。

  可惜的是,清朝皇帝並沒能管住旗房交易,如果他們管得住,也不用三令五申發佈禁令了。當一部分旗人的房子多得住不完的時候,當另一部分旗人窮得沒飯吃的時候,賣房換錢是必然選擇,皇帝不讓賣,他們偷著賣,只交易,不過戶,朝廷難以發現。

  特別是在清朝後期,政治腐爛,財政緊張,一方面是旗人人口越來越多,另一方面是朝廷能拿得出為旗人蓋房的錢越來越少,很多旗房都是旗人自己出錢買地建造的,你不讓人家自由買賣,從情理上根本說過不去。

  民國建立以後,新政府允許旗房買賣,旗房交易從地下轉到地上,從北京到南京,從廣州到漢口,各地旗房紛紛出售,十之八九都轉移到了漢人手中。

  民國年間的旗房交易中,相當一部分屬於分期付款。也就是說,旗人賣房給漢人,漢人並不一次性付清房款,而是先付一筆訂金,鎖定交易;再付一筆首款,搬入新居;隔上一年半載,再向原主付清尾款,然後雙方再去正式過戶,換發房本。

  舉個具體例子。1912年10月,南京市民羅務本購買東城旗人多壽的房子,該房坐落於明故宮南側,佔地七十方(即七十個平方丈,折合一畝二分不到),前後兩進院落,瓦房二十多間,其中九間已被燒燬。雙方約定成交價八百兩紋銀(折合大洋九百塊),契稅、中介費和其他雜項費用,均由賣主多壽負擔。

  簽合同那天,羅務本付給多壽訂金三十塊大洋。1913年4月,羅務本又交給多壽六百塊大洋,隨即就讓工匠將舊房推倒重建,儼然以新主人自居。1914年9月,羅務本攜家帶口搬入這處大宅子居住。1915年2月,他才把剩餘的房款二百七十塊大洋通過中介人交給原主多壽,在此之前他還向「江寧駐防旗營財產處」申領了「管業執照」。換句話說,還沒有付清全部房款,他就把房子成功過戶到了自己名下。

  分期付款在民國的房地產交易當中並不鮮見。1919年,魯迅在北京購買八道灣胡同的大四合院,1923年又在北京購買西三條胡同的小四合院,兩次都是分期付款。但是魯迅交清餘款之前既不能過戶,也不能搬入,都是等到所有款項都結清了,才能帶著工匠去新屋改建和裝修的。

  還有一點,魯迅分期付款的期限極短:1919年買第一套房時,8月19日付首款一千七百塊大洋,10月5日付款四百塊大洋,11月4日再付尾款一千三百塊大洋。1923年買第二套房時,10月30日先付訂金十塊大洋,12月2日付首款五百塊大洋,次年1月2日即將尾款三百塊大洋付清。我們前面說過,1912年南京市民羅務本分期付款購買旗房,是到了1915年才把尾款付清的。

  同樣是分期付款,羅務本買旗房的付款期限非常寬鬆,付款條件非常優惠,契稅和中介費全由賣方承擔,魯迅卻享受不到這樣的優惠,為啥?只因為他買的不是旗房。


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