民國時代的房地產眾籌:戰後的上海曾試點實施
最近兩年來,「眾籌」概念風生水起,科技行業、娛樂行業、藝術行業、出版行業紛紛試水,連地產公司都開始利用眾籌平台進行開發了。
眾所周知,現在地產行業最典型的眾籌方式就是在平台上發佈一個公告,詳細描述即將開展的地產項目,包括區位、面積、戶型、配置、預期售價等等信息,然後寫明需要參與者「支持」的資金數額和項目完成後的具體回報,用這種方式跟有意向的購房者直接建立聯繫,在項目還沒有開工的時候就鎖定了買家、拿到了房款,以此來降低融資成本,規避開發風險。
像這種開發方式其實早在七八十年前就出現過。
1938年6月,永大地產公司在上海大木橋路南段拿到一塊20畝的地皮,將其分割成30個小塊,準備建成30幢聯排性質的小型石庫門洋房。動工之前,永大公司在報紙上連續刊登了半個月廣告,廣告上有區位圖、戶型圖和建成之後的素描效果圖,並給出了非常誘人的報價:每幢洋房只需預交大洋5000元,即可擁有三十年居住權,而且三十年後這筆房款還將一文不少的還給業主。那時候上海房價高出北京十倍不止,同樣的小洋房在市面上至少賣到兩萬塊大洋,永大公司卻承諾只需5000元就能入住,而且三十年後還可全額退款,廣大購房者自然蜂擁而至,很快就把那30幢小洋房預購一空。
房子賣那麼便宜,三十年後又全額退款,永大公司還怎麼賺錢呢?很簡單:第一,它賣的不是永久產權,而是三十年的居住權,居住年限一滿,它還可以翻修翻修再賣一遍;第二,當時的存貸利息比今天高得多,從銀行貸款成本太高,把錢存入銀行的利息也很優厚,永大公司每幢洋房預收款項5000元,只需將其中700元存入銀行,用不了二十年,本息合計就達到了5000元,這筆本息作為全額退款綽綽有餘,然後永大公司再為每幢洋房付出建築費2000元、裝修費加樓面地價2000元,剩餘的300元就是利潤。一幢洋房只賺300元似乎太少,可是咱們別忘了這種開發模式的資金壓力非常之小,開發商只在拿地和登廣告的時候花了些錢,後來建造和裝修用的全是業主的錢。
對業主來說也划算得很。1938年的上海正在日偽統治之下,抗戰初期的戰火毀壞了一些住宅,日本僑民又大舉湧入,全市都在鬧房荒,一部分有產階級正苦於找不到適當房屋居住。如果租賃新式洋房,需要向二房東或者上手房客交一筆幾百塊乃至幾千塊大洋的「頂費」,否則很難租到像樣的房子;如果自己買地蓋房,不但小塊土地難買難租,就是購置建築材料也不容易,即使你買齊了建材,最後還是要委託地產公司建造,而單家單戶的建造成本要比開發商規模開發的建造成本高出50%以上,自己建房並不節省,遠遠不如將準備租房的「頂費」和房租開支交給永大公司,換取三十年的免費居住(因為三十年後還有全額退款,如果不計利息,完全可視為免費)。
好,現在回到眾籌的話題上來。房子還沒動工,業主和房款就籌齊了,您說永大公司走的是不是眾籌路線呢?我覺得是,無非當時沒有互聯網,沒有現代意義上的眾籌平台,業主跟開發商不能通過網絡隔空點贊,只能通過報紙發佈信息罷了。技術上有區別,其根本模式卻沒有任何區別,都是通過優厚的回報方案來吸引買家,在開工之前預先鎖定業主,在銷售之前預先獲得房款。
民國人當然不懂得什麼叫眾籌,在1938年的上海,永大公司為自己的新型開發模式取了一個聽起來有些土氣的名字:委託代建。意思是開發商接受業主的委託,幫助業主建造新房。這個名字並不恰當,可是其具體運營手段卻非常迎合市場需要,既幫開發商解決了資金難題,又給購房者省了不少銀子,所以短短幾個月內,上海地產界已經有41家公司模仿永大公司,不約而同地走上了眾籌之路。