解密民國房地產市場:暴漲速度跟不上通貨膨脹
大約七十年前,一位名叫陳述昆的作者在《申報》上發表文章,對過去十年間(1937年~1946年)的上海房地產市場作了一番簡評。他說:
「現在社會上有一種囤戶,拚命囤積一切可以囤積的東西,但囤積房地產未必能讓法幣保值。舉例言之,1937年某甲在衡山路購進空地10畝,共計20萬元,假使囤積到現在,可售8000萬元,不計稅費,賬面上賺了7980萬元。可是1937年的20萬元可以買兩萬石米,現在的8000萬元只能買4000石米,囤了十年地皮,反倒損失了一萬多石米。」
那時候,抗戰剛剛勝利,「魔都」上海光復不久,全國人民還沉浸在幸福的喜悅中,可是上海人民卻高興不起來。為什麼高興不起來呢?因為物價飛漲、住房緊張,抗戰前勒緊腰帶還能奮鬥出一套像樣的房子,現在卻連房子都租不起了。
抗戰前上海通用法幣,在靜安寺附近租一套房子需要幾百元頂費(即轉手費),光復後又重新使用法幣,租同樣的房子卻需要拿出上萬元甚至幾十萬元的頂費。房租漲了多少姑且不論,單看頂費如此這般翻著跟斗往上漲,平頭百姓哪有能力承擔?
正如陳述昆所說,抗戰前後的上海房地產價格驚人暴漲,十年裡市中心一塊地居然漲了400倍!為什麼能漲這麼厲害呢?一是因為人更多了,房更少了,戰爭毀壞的住宅來不及重建,戰後黨國復員「劫收大軍」又憑借權勢和槍桿子強佔房屋,致使返城難民無家可歸;二是因為通貨膨脹過於嚴重,國民政府的印鈔機日夜不停瘋狂運轉,法幣飛速貶值,房價自然飛速上漲。
為了應對通貨膨脹,保住手中法幣的購買力,上海市民開始囤積一切可以囤積的商品:糧食、棉布、罐頭、魚乾、頭油、牙膏、金條、首飾、廢棄的汽油桶、雜貨店裡剛剛上市的紅漆馬桶……幾乎什麼都拿來囤上。囤房囤地的就更多了,暴發戶一買就是半條街,普通市民囤不起房,就囤房地產公司發行的股票。從針頭線腦到土地房產,只要一上市就會被人囤起來,導致商品更加供不應求,物價更加飛速上漲。
那種特殊情形下的各種囤積行為中,囤積房地產未必是最明智的選擇。按照陳述昆算的那筆賬,上海地價十年中上漲了400倍,同期糧價卻上漲了4萬倍,房地產的漲價幅度遠遠趕不上糧食,與其囤地,不如囤糧。
當然,陳述昆引用的當年糧價數據,很可能有問題。據筆者翻閱《申報》所載,1937年4月普通大米在上海本埠的售價是36元一石,當時20萬元法幣並不能購買兩萬石米,只能購買五六千石米,陳述昆所說「囤地十年反倒損失一萬多石米」的結論,顯然不夠準確。沒錯,如果用土地換糧食,囤地十年確有損失,不過損失沒那麼大。
無論如何,抗戰前後的十年,若以糧價為參照,上海地價是降了,囤糧比囤地更划算。然而常識告訴我們,不動產易保存,糧食不易保存,囤糧十年更不是那麼簡單的事情,你能躲過蟲蛀、水淹,也難逃兵火、饑民。所以務實的投資者仍然將目光鎖定於房地產,囤房囤地即使不能完全抵消通貨的貶值,至少可以部分抵消財富的縮水。
歸根到底,「囤地囤房更實在」的投資法則,必須在和平年代才能生效。強寇深入,馬亂兵荒,國之不存,房將焉附?